Купівля житла у новобудові: ризики і перспективи

Сьогодні досить популярною інвестицією у майбутнє є купівля квартири у забудовника. На жаль, часто забудовники застосовують шахрайські чи недобросовісні схеми, не здають будинок в експлуатацію, що унеможливлює оформлення права власності на бажану квартиру. Розглянемо найважливіші моменти при купівлі квартири в новобудові.

Згідно з українським законодавством забудовник може здійснювати продаж житла у новобудовах, за яке майбутні мешканці платять заздалегідь (фактично інвестуючи в будівництво), в один з наступних способів: фонди фінансування будівництва (ФФБ); інститути спільного інвестування (ІСІ); фонди операцій з нерухомістю (ФОН); емісії цільових облігацій підприємств.

Купівля квартири через участь у ФФБ є найкращим механізмом інвестування. Правове регулювання ФФБ здійснюється у Законі України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». У ФФБ входить управитель, який веде облік коштів, контролює їх використання, має право змінити забудовника. Проте не часто можна зустріти продаж квартири від забудовника через ФФБ. Крім того, при всіх привабливих рисах цього механізму, він не гарантує раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов’язань, оскільки забудовники нерідко створюють «ручні» фонди.

Дуже рідко зустрічається схема купівлі квартири через емісію облігацій підприємства. Ця схема виглядає інакше: інвестор купує не квадратні метри, а цільові облігації. Після введення будинку в експлуатацію між забудовником та покупцем укладається договір купівлі-продажу або міни, при цьому покупець розраховується за квартиру облігаціями.

Натомість забудовники часто використовують інші способи продажу квартир. Першим і менш популярним є договір про пайову участь у будівництві. При укладенні такого договору із забудовником утворюється житлово-будівельний кооператив, члени якого (потенційні майбутні власники квартир) об’єднують свої грошові внески для будівництва будинку. І хоча цей спосіб інвестування в будівництво прямо не передбачений в Законі України «Про інвестиційну діяльність», він використовується відповідно до норм цивільного законодавства. При будівництві з утворенням житлово-будівельного кооперативу, квартира після завершення будівництва перебуватиме у власності кооперативу. Тоді потрібно укласти договір обміну паю члена кооперативу на приміщення (квартиру) і зареєструвати своє право власності на цю квартиру.

Найбільш поширеним на ринку новобудов є укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири. На жаль, це «сіра» схема інвестування, яка має багато ризиків для покупця квартири, адже сама квартира ще не існує, їй не надано номеру, будинок не введено в експлуатацію. Тому при попередньому договорі купівлі-продажу гроші інвестуються в щось аморфне і невідоме. Може виявитися, що квартири з передбаченими характеристиками взагалі не існує в будинку, що на одну квартиру укладено кілька таких попередніх договорів тощо. Крім того, існує ризик того, що забудовник відмовиться в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу і реальних механізмів змусити його це зробити немає, навіть якщо вся сума грошей за бажану квартиру вже оплачена. Тому при укладенні такого договору слід дуже обережно підходити до вивчення його умов і репутації забудовника.

При купівлі квартири в новобудові обов’язково потрібно уважно перевірити всі документи як забудовника, так і проекту будівництва. Слід приділити увагу документам, на підставі яких здійснюється будівництво. Якщо забудовник відмовляється надати такі документи або надає не всі документи, це вже є підставою для недовіри такому забудовнику. Перш за все, треба перевірити документи на земельну ділянку, на якій ведеться будівництво (кому належить земельна ділянка, які права забудовника щодо цієї ділянки, яке її цільове призначення тощо), дозвільну документацію на здійснення будівництва (декларація про початок виконання будівельних робіт, дозвіл на виконання будівельних робіт, проектна документація, експертиза проекту тощо), документи щодо забудовника (установчі документи юридичної особи, повноваження особи, яка підписує договір). Перевірка цих документів забезпечить впевненість у забудовнику, можливості законного закінчення будівництва і оформлення права власності на квартиру.

Під час укладення договору із забудовником слід звернути увагу ще на декілька важливих моментів. Зокрема, яким чином оформляються платежі за договором. На практиці часто трапляється, що при використанні зазвичай безпечної схеми будівництво – участі у ФФБ – частина коштів дійсно сплачуються ФФБ, але інша частина (зазвичай значно більша) сплачується за договором про надання послуг фізичній особі-підприємцю. В такому випадку фактично коштами, які сплачені за квартиру є ті гроші, які буди оплачені на рахунок управителя ФФБ. Натомість кошти, сплачені фізичній особі-підприємцю є майже втраченими, адже при відмові оформлення права власності на квартиру їх повернути практично нереально.

Підписуючи договір, варто звернути увагу на визначення вартості квартири у новобудові. Адже після завершення будівництва фактична площа квартири може виявитись більшою, ніж проектованої площі, а за додаткові квадратні метри потрібно доплачувати. Тому це є додатковою можливість для маніпуляцій з боку забудовника. Якщо уважно не вивчити умови договору в цій частині, може виявитися, що потрібно доплачувати за двічі більшою ціною, а проектна площа за договором умисно була занижена.

При укладенні договору про участь у ФФБ чи житлово-будівельному кооперативі, покупець стає учасником ФФБ чи кооперативу і повинен дотримуватись вимог статуту чи правил, що діють для цих утворень. Однак в цих документах можуть додатково передбачатися особливі і важливі положення, про які покупцю заздалегідь на повідомлено та не пояснено. Зокрема, може врегульовуватися питання виходу з ФФБ чи кооперативу, повернення коштів тощо. Тому варто наперед уважно ознайомитися з цими документами.

Наведені ризики – лише невелика частина того, що можна очікувати від забудовника. Для того, щоб не позбавити себе можливості жити в новій квартирі, варто звернутися до юриста за допомогою у вивченні умов договору, що пропонується забудовником, дозвільної документації на будівництво, документів на земельну ділянку. Оцінювати ризики і перспективи отримання права власності на квартиру слід професійно і комплексно. В цьому Вам допоможуть наші юристи.